2024년 공인중개사법 개정안, 전세사기 막을 수 있을까?

국토교통부는 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인 및 설명 의무를 강화하는 '공인중개사법' 하위법령 개정안을 입법 예고하였습니다. 이는 2024년 1월부터 시행되며, 전세사기 예방과 소규모 주택 관리비 투명화를 목표로 하는 조치입니다.

 

 

 

1. 공인중개사의 새로운 의무

 

이 개정안에 따르면 공인중개사는 전·월세 계약 시 다음의 의무를 수행해야 합니다

1. 임대인의 체납 여부와 확정일자 현황 등 정보를 임차인에게 제시
2. 임차인의 정보열람 권한과 최우선 변제금 등에 대해 고지
3. '중개대상물 확인·설명서' 작성 및 서명 후 거래당사자에게 교부
4. 소형주택 관리비의 세부 비목 (일반관리비, 전기료, 수도료, 가스사용료, TV수신료 등)에 대해 설명
5. 임차 주택을 안내한 사람이 중개보조원인지 공인중개사인지 명시

 

2. 최우선 변제금이란?

 

최우선 변제금이란 임차인이 거주하는 주택이 경매나 공매 등의 매각 절차에 들어갔을 때, 다른 선순위 채권에 앞서 임차인이 받을 수 있는 금액을 말합니다. 즉, 주택이 강제 매각되었을 때 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도입니다. 지역마다 최우선 변제금을 받을 수 있는 보증금 기준과 변제금 액수가 다르므로, 임차인은 해당 지역의 규정을 확인해야 합니다.

 

 

2.1 최우선 변제금을 받을 수 없는 경우

 

최우선 변제금을 받을 수 없는 경우는 주로 다음 두 가지 상황에서 발생합니다

1. 임차권 설정 등기를 하지 않은 경우
2. 주택의 매각 대금이 임차인의 보증금을 커버하지 못하는 경우

첫 번째 상황에서는 임차인이 임차권 설정 등기를 반드시 해야 합니다. 임차권 설정 등기는 임차계약 체결 후 2개월 이내에 해야 하며, 국토교통부의 '전자임대차등록시스템'을 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.

 

두 번째 상황에서는, 매각 대금이 보증금을 커버하지 못하는 경우라면, 임차인은 남은 보증금에 대해 일반 채권자로서 변제를 기다려야 합니다. 이 경우, 다른 채권자들과 함께 잔여 매각 대금을 분배받게 됩니다.

 

최우선 변제금을 받지 못할 위험이 있을 경우, 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법률 전문가는 복잡한 법률 절차를 이해하고, 임차인의 권리를 최대한 보호하는 방법을 제시할 수 있습니다. 또한, 전세보증보험에 가입하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 이는 전세금 반환 요구가 이행되지 않을 경우 보증금을 보호받을 수 있는 방법입니다.

 

 

2.2 선순위 채권

 

선순위 채권이란, 강제집행, 경매 등의 절차에서 그 이행을 우선적으로 보장받을 수 있는 권리를 가진 채권을 말합니다. 이는 채무자의 재산 중에서 특정 부분에 대하여 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다.

 

다른 임차인의 선순위 채권은 다음과 같은 상황을 가리킵니다. 만약 주택에 먼저 임차하였던 임차인이 있다면, 그 임차인은 '선순위 임차인'으로 간주됩니다. 이 선순위 임차인은 그 집에 대한 임차권을 가지므로, 주택이 매각되었을 때 그의 보증금은 우선적으로 변제되어야 합니다.

 

즉, 선순위 임차인의 채권은 후순위 임차인의 채권보다 우선하여 변제되어야 합니다. 이러한 이유로 임차인은 주택을 임차할 때 선순위 임차인이 있는지를 반드시 확인해야 하며, 이를 확인하기 위해 임대인은 임차인에게 확정일자 정보를 제공해야 합니다.

 

 

3. 공인중개사의 부실한 설명 의무 이행에 대한 제재

 

위와 같은 과정에서 공인중개사가 설명 의무를 부실하게 이행하거나 누락할 경우, 최대 500만 원의 과태료가 부과됩니다. 이는 전세사기를 미연에 방지하고, 소형주택의 관리비를 보다 투명하게 만드는데 기여하게 됩니다.

 

 

4. 공인중개사들의 평가

 

한편, 공인중개사들은 이러한 제도가 업무 부담은 늘어나지만, 소비자들이 안전한 부동산 거래를 위해 공인중개사를 찾는다는 점에서 적합하다고 평가하였습니다. 또한, 다수의 공인중개사들이 전세사기 범행에 가담했다는 사실이 드러나 세입자 보호에 소홀했다는 비판을 받는 상황에서, 이러한 조치가 소비자 신뢰 회복에 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

그러나 한국공인중개사협회 관계자는 아직은 사각지대가 있어 개선이 필요하다며, 계약서 작성 전 임대인의 동의서를 받아야 관련 정보를 제공받을 수 있다는 점을 지적하였습니다. 하지만 이러한 조치가 세입자 피해를 사전에 막는 데에 확실히 도움이 될 것으로 전망하였습니다.